Zarządca nieruchomości – kim jest i kiedy jest potrzebny?

Zarządzanie nieruchomościami reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wyznacza ona zadania oraz wymogi stawiane wobec zarządcy nieruchomości.

Zarządca nieruchomości to osoba, która na mocy umowy zostaje wyznaczona do opiekowania się daną nieruchomością, dla której prowadzona jest jedna bądź kilka ksiąg wieczystych. Oznacza to, iż jeden zarządca może być dedykowany dla całego osiedla bloków mieszkalnych albo nawet dla kilku osiedli.

Wymogi stawiane zarządcom nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. O wyznaczenie zarządcy powinien zadbać właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna. Oczywiście wspólnota mieszkaniowa może wyznaczyć osoby zarządzające nieruchomością z grona swoich mieszkańców. Jednak popularnym i korzystnym rozwiązaniem jest zatrudnienie podmiotu, który specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Tam, co do zasady, sama spółdzielnia wykonuje funkcje zarządcze i nie zatrudnia w tym celu zewnętrznych podmiotów.
Zarządca nieruchomości musi być przedsiębiorcą wpisanym do odpowiedniego rejestru. W przedmiocie działalności zarządcy widnieć musi oczywiście zarządzanie nieruchomościami. Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, prowadząca jednoosobowa działalność gospodarczą, jak i osoba prawna, na przykład spółka, która specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami.

Właściciel nieruchomości zawiera z zarządcą umowę, która reguluje ich stosunki prawne oraz wyznacza obowiązki i określa wynagrodzenie zarządcy nieruchomości. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej albo formie elektronicznej, na przykład za pośrednictwem poczty e-mail, inaczej naraża się na sankcję nieważności.

Dokładny zakres zarządzania nieruchomością określa umowa zawarta z właścicielem nieruchomości, jednak ustawa wskazuje przykładowy katalog celów, jakie mają osiągać działania podejmowane przez zarządcę nieruchomości. Te cele to: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, a także zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego. Co więcej, zadaniem zarządcy jest bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Z kolei zadaniem, które zarządca nieruchomości musi spełniać wobec samorządu jest przekazywanie organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikających z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach.